IKNPOS.ID – Seiring dengan dimulainya pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN), banyak pihak memprediksi ruang kantor di Jakarta, terutama kantor pemerintahan, akan mengalami kekosongan.
Beberapa usulan muncul untuk mengatasi hal ini, termasuk menjadikan gedung kosong tersebut sebagai hunian vertikal seperti apartemen agar tidak terbengkalai.
Namun, menurut Head of Advisory Services Colliers, Monica Koesnovagril, alih fungsi ini menghadapi tantangan besar, baik dari sisi teknis maupun hukum.
Monica menjelaskan bahwa struktur bangunan perkantoran berbeda dengan bangunan hunian vertikal.
“Kendala utamanya lebih teknis karena struktur kantor atau retail berbeda dengan apartemen. Apartemen harus dilengkapi dengan WC di setiap unitnya, sangat berbeda secara teknis,” ujar Monica dalam acara Colliers Virtual Media Briefing, ditulis Kamis 9 Januari 12025.
Jika alih fungsi benar-benar diinginkan, gedung perkantoran harus dihancurkan dan dibangun kembali sesuai standar hunian.
“Kami melihat lebih mudah membongkar gedung lama untuk kemudian membangun sesuatu yang baru,” tambahnya.
Selain itu, kendala hukum juga menjadi persoalan, terutama untuk bangunan milik pemerintah.
Pengubahan fungsi atau penghancuran gedung kantor pemerintahan memerlukan proses panjang terkait regulasi dan penghapusan aset dari pembukuan negara.
“Regulasinya panjang. Kalau itu adalah kantor pemerintah, prosesnya akan jauh lebih rumit,” jelas Monica.
Dalam laporan Perspektif Colliers terhadap Kondisi Pasar Properti di Jakarta Pasca Transisi IKN, beberapa solusi ditawarkan untuk memanfaatkan ruang kantor kosong secara efektif:
1. Menjual Aset untuk Dibangun Ulang
Aset seperti gedung tua yang sulit dimanfaatkan kembali dapat dijual untuk dibangun ulang sebagai hunian vertikal.
- Keuntungan:
- Pendapatan langsung dari penjualan aset negara.
- Meningkatkan produktivitas bangunan.
- Mendorong pertumbuhan sektor properti di sekitar wilayah tersebut.
- Risiko:
- Hilangnya kepemilikan negara atas aset tersebut secara permanen.
- Pengawasan diperlukan untuk memastikan manfaat dari penjualan aset.
- Pengembang harus mematuhi peraturan zonasi dan izin yang berlaku.
2. Menjual Aset dan Memberikan Pinjaman Bunga Rendah
Pemerintah dapat menjual aset dan menyediakan pinjaman berbunga rendah kepada pengembang untuk membangun rumah sewa bagi masyarakat menengah ke bawah.
- Keuntungan:
- Menyediakan rumah sewa yang terjangkau.
- Mendorong aktivitas ekonomi.
- Persiapan yang Dibutuhkan:
- Pengawasan terhadap kinerja pengembang.
- Mekanisme jelas untuk menjamin pembayaran kembali pinjaman.
3. Kerja Sama Pemerintah-Swasta (KPS) atau Build-Operate-Transfer (BOT)
Melalui skema ini, pemerintah bekerja sama dengan sektor swasta untuk menyediakan perumahan sewa.
- Keuntungan:
- Aset tetap menjadi milik negara setelah masa kemitraan berakhir.
- Beban biaya konstruksi dan operasional beralih ke sektor swasta.
- Mendorong partisipasi swasta dalam penyediaan infrastruktur publik.
- Tantangan:
- Perjanjian harus dirancang dengan hati-hati untuk melindungi aset.
- Pengawasan ketat terhadap pemanfaatan bangunan.
- Potensi risiko kegagalan proyek jika pengembang tidak memenuhi kewajiban.
Prediksi kekosongan ruang kantor di Jakarta pasca perpindahan IKN menjadi tantangan besar, namun juga peluang untuk memperkuat sektor properti.
